刚需注意!这些城市要抓紧买,给你一篇最靠谱的分析

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来源:猫叔有点宅,ID:maoshuhouse(本文不代表金融五道口立场)



经常有粉丝提问,


珠海VS厦门VS海南,买哪个好?

贵阳能不能买?西安能不能买?


……


这些问题实在是太多了。本着勤奋钻研(一劳永逸)的精神,今天和大家探讨下,哪些因素可以判断一个城市值不值得投资。


01

长线发展看产业


有粉丝问我,猫叔,我所在的城市,环境特别好,楼盘品质也非常好,但是房价长期在四五千左右,房价有没有大涨的可能呢?


我说,主要取决于你的城市什么时候开始大规模修路。


近些年来,网上有许多激烈批判的声音,认为修路是一桩成本极高的赔钱买卖,非常反对因为修路带来的财政赤字。但这是普通人的看法,或者说,这只是“小生意人”的看法。


在政府看来,每一桩赔钱的生意背后,都有一笔更大的交易。小生意为获利,大生意为民生大计。


如果一个城市想更好的发展经济,那一定会招商引资,千万百计的让企业进驻。而引入企业的前提,就是要修路,充分保障物流运输。实际上,越是物流发达的地区,产业就越有活力。


但一个比较尴尬的地方在于,修路是短期看不到回报的,是负债工程,地方政府只能通过卖地还债,结果产业还没有引进来,当地的房价先涨上去了。


我们这一轮上涨,许多城市的基础设施有了非常大的改善,修马路,修高铁,修地铁。但是,这些只能带动房价的短期上涨。长期房价有没有支撑,还是要看,究竟能吸引多少企业进驻。


搞好基建只是吸引企业来的第一步,城市的综合环境、政府的支持力度等等,都决定了产业的发展命运。如果一个城市的支柱产业可以反哺城市经济发展,让企业和年轻人不断聚集,形成规模效用,那这个城市的房价一定会坚定上涨。


但,一个城市的支柱产业,只是吸引人别人来消费,消费完就走,或者,仅仅是吸引老年人来度假疗养,无法吸引年轻人定居,那么这个城市的房价是很容易有泡沫的。


比如海南,支柱性产业是旅游和房地产,海南楼市也因为过度炒房崩盘了两次。未来,海南楼市会不会长期坚挺,那就看海南到底能不能发展好符合海南定位的互联网产业、高科技产业、现代服务业了。


考虑到一二三线城市的划分方式并不科学,那么我们以一个城市的人均GDP作为经济发展的参考指标,一个城市的人均GDP很高,而且他的支柱产业是第三产业或者高科技产业,这个城市的房价越坚挺。




通过产业的角度来看,房价长期比较坚挺的城市有北上广深、杭州、西安、太原、贵阳、武汉、厦门、合肥、珠海、长沙、佛山、无锡、南宁、南昌、兰州等等。


02

短线爆发看供需


短期行情,主要参考两个指标就可以。


从供应的角度分析,有一个指标叫住宅库存去化周期。意思就是销售完现有库存所需要的时间。一般来说,去化周期在8-10个月,属于比较健康的市场,大于10个月,市场供给大于需求,房价上涨可能较低,小于8个月,城市处于供不应求的状态,如果预期供应不能有效增加,房价上涨的可能性就很大。


我找了2018年2月份主要城市的住宅去化周期。像武汉、长沙、南昌、南京、重庆、西安、杭州短期都是处于供不应求的状态。


(数据来源:数联天下)


第二个指标,从需求度去分析,就是城市的人口增速。从15年、16年看,深圳、广州、长沙、济南、杭州、西安、青岛、重庆,都是人口增幅超过前10年年均增幅的。这些城市,近两年人口加速涌入,短期来看,会推动房价上涨。



结合这两个指标,如果库存去化周期小于8个月,近两年人口又加速流入,这么短期来看,这个城市的房价会有很大可能爆发式上涨。比如西安、重庆、杭州、长沙、武汉等。


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