央妈扔出加息烟雾弹,今年买房该怎么办?

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◤ 核心提示:没想到2018年才开始没几天,官媒就发出“短期内中国存在加息的空间”的观点,而部分地区的楼市就出现松动,你知道这些变化背后的意图是什么吗?新的一年又该如何应对这些变化呢?


最近,一个消息突然挑起了市场的神经。


中国日报援引了央行研究局副局长纪敏的一段话,里面有一句是“短期内中国存在加息的空间”。


市场立刻慌了,这是准备加息的节奏啊。


然而,当天下午中国日报就急急忙忙出来灭火,表示这只是一个理论研究,并不能解读为“短期内有加息空间”。


一个是官媒,一个是央行研究局的副局长,上演这么一出开年“乌龙戏”,我只想说两个字:会玩。


这到底是加息还是不加息?如果加息,对你的影响又有多大? 



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央妈左右为难



为什么在2018年刚开始就突然上演这么一出戏?


其实也不难理解,因为就在这出戏的前几天,美国央行美联储刚刚公布了2018年的第一份央行文件,是关于12月份议息会议的会议纪要。


纪要重点提到:美联储官员们是强烈支持继续渐进式加息。


同时提到了特朗普税改有利于消费者开支,预计将促进美国企业投资,甚至会吸引更多的人进入劳动力市场。


言外之意就是,今年美联储会继续按照计划加息,如果特朗普税改效果显著的话,那今年可能就不止加息3次,可能是4次甚至更多。


这就尴尬了,面对美国一路加息的节奏,中美利差在不断地缩小,随时都有倒挂的可能。


一旦利差优势没了,加上美国税改的诱惑,真不知道国内有多少资本想要往外跑,国外的资本不愿意再留在国内。


但是要是跟着加息吧,国内债务高企又怎么扛得住。


根据央妈公布的数据,2016年年底,中国总债务是244万亿元,这是不含外债的,外债规模估计在1.5万亿美元,算上的话,中国合计的债务大概是255万亿人民币。


如果跟着美国加息25个基点,也就是加息0.25%,255万亿元的债务加息一次,一年就要多支付6375亿元的利息。


如果跟着节奏加,一年加几次,单单是利息的增量就足以让大大小小的金融机构和企业崩溃。


原本经济增速就在下行,有多少企业是赚到钱的?有多少僵尸企业是靠贷款活着的?有多少人身上背着一堆债务?


直接加息,有多少债务是还不起的,如果债务链条断裂引发债务危机,这个责任谁背负得起?


加息或者不加息,对于央妈来说确实是左右为难的选择。


一方面不能让中美利差的优势消失,另一方面又不能引发债务危机,最好的结果是在两者之间找到一个平衡点。


所以,才有了2017年全面的被动加息,通过货币收紧和上调公开市场操作利率,提高市场利率。


但是,面对美国不断加息的压力,被动加息并不是一个完美的解决办法。


我觉得吧,这一出“乌龙戏”,其实就是给市场打一剂预防针。


告诉各位随着美国加息,央妈还会继续提高市场利率。


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监管一石二鸟



但是,加息是万不得已才会用的最后杀招。


面对美国加息,最难解决的问题就是资本外逃,如果可以减轻资本外逃的压力,就可以有喘息的机会,不用祭出加息这个大杀招。


于是,大家看到,2017年监管密集发布针对外汇管制的新政。


把个人持中国银行卡在境外提取现金的额度,从每张银行卡每年累计不超过10万元,改为每人每年不超过10万元。


六部委发布新的境外投资规范要求,遏制民企通过虚假境外投资转移资产。


想法是很美好的,但现实却是很骨感的。


如果国内不赚钱,甚至要面对各种各样的突发状况,钱还是会想尽办法往外跑。


于是今年一开年,监管又用起了老套路,让所谓史上最严楼市调控出现“松动”。


首先是住建部提出新概念,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。


其次,多地楼市调控出现松绑。比如说兰州对部分区域取消限购,成为全国首个部分区域解除限购的城市。


虽然兰州解除了部分地区的限购,但同时加大了其他方面调控政策的力度。比如说松绑限购的同时加码实施限售,3年内都不能上市交易,还要严格执行政府限价。


而且这次的限售范围还首次扩大到二手房,摆明就是想让你买房但不想让你卖房。


不让你买房,就说明这个地方的库存已经去得差不多了,地方政府和房企的债务变成房贷转移到居民身上了。


以去库存方式鼓励买房,就说明这个地方的房子还很多,债务还需要有人来接盘。


监管要的是把市场上流动的钱锁进楼市里,把债务进行转移,而不是让炒房客把房价炒高,加大资产泡沫风险。


这样一来,钱锁在楼市里,就没办法往外跑;二来大量接盘买房,解决了地方政府和房企债务高企的问题,地方财政才能有收入。


最终,实现债务大转移,大家都来平摊债务,一旦真的万不得已加息,至少能够保证大局稳定,不会死得太难看。


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今年买不买房



为了让有闲钱的人为国接盘,监管还特别加设准入门槛,定向针对房贷利率加息。


今年年初,广州上海等地房贷利率继续上扬,比如广州区域内,首套房贷利率最高已经上浮至20%。


“房贷大户”工、农、中、建、交五大行目前的首套房贷也都在1.05倍之上,其中建行最高达到1.1倍。


一套价值400万元的房产,首付3成,贷款7成的话,按照20年进行每月等额还款,利率如果从8.5折提升到1.05倍,需要多支出40万元左右的利息。


其实,监管在曲线救国的过程中,已经在不断释放明确的信号。


一是房贷利率是在不断提高的,还房贷的压力会越来越大;二是央妈在收紧货币,银行自己也没有多少钱,房贷是很难批下来的。


买得起你就买,但是“房住不炒”已经反复说了,房子不可能再像以前能够随意变现;


买不起你就别买了,硬要加杠杆买的话,你可得想清楚,已经提前告诉你房贷利率走高的趋势,到时候还不起房贷你可得自己承受苦果。


但是,把钱锁在楼市里的套路,仅仅起到减轻资本外逃的压力,并不能从根本上解决因美国加息造成的中美利差缩小。


所以,被动加息提高市场利率还是无法避免的,各种偿债压力也会越来越大。


面对不断走高的市场利率特别是房贷利率,下面的建议或许对你有很大的帮助。


记住,中国的楼市其实是政策市,房子是用来住的不是用来炒的是目前最大的政策风向。


这个政策风向表面看是想遏制炒房,实际是想通过冻结货币来转移债务,防止资本外逃和债务危机。


在这个大背景下,如果是手上拿着几套房的,你很可能熬不到楼市真正松绑的时候,就会被不断走高的利率和各种成本压垮。


建议结合自己的储蓄收入与负债的情况,处理掉手上多的房子,当资产难以变现的时候,资产估值就只是纸面数字,落袋为安才是真的财富。


至于刚需,不得不说确实有些悲催,一方面楼市冻结房价下降的空间有限,另一方面即使房价有所下降,但是放贷利率不断走高,导致首付购房的成本在不断加大。


从现在的态势来看,房贷利率还有继续上涨的趋势。我只能说,刚需买房的话今年不存在什么最佳时机,如果有能力的话随时都可以上车,没能力的话等等也无妨,人生不是只有房事。


这里还是要再提醒一句,在一个政策主导的市场里面,千万不要抱有和政策对赌的心态。


这就好比你去赌场和庄家对赌,庄家的话语权和弹药都远大于你,庄家怎么玩都行,但是你只要一着不慎就会满盘皆输,而且输的后果你根本承受不起。


可以很确定的是,随着外部美国加息和内部去杠杆的紧逼,未来偿债的压力会越来越大,你也得降降杠杆减轻负债,万一出现个人财务危机的时候,至少有退路留给自己。


- END -


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